賃貸投資 vs 民泊運営 収支シミュレーション（税金・減価償却を含む簡易モデル）
空き家をどうするか迷っている人や、「民泊って実際どうなんだろう」と思っている人向けの、ざっくりしたシミュレーターです。不動産投資の検討や、物件オーナーさんとの相談のたたき台としても使えるようにしています。
① 物件条件・建物・ローン（賃貸／民泊 共通）
土地＋建物＋購入時諸費用の合計イメージ。
減価償却の対象となる建物部分。土地は償却しない前提。
木造22年、RC47年など。ここでは定額法で簡易計算します。
返済予定表の「1年分の合計返済額」。賃貸／民泊共通。
公示価格の70％前後が目安とされることが多い簡易設定。[評価額 ≒ 物件価格×この割合]
標準税率は1.4％。特例や軽減は考慮しない簡易モデルです。
② 通常の賃貸投資として運用した場合
住居用賃貸の満室家賃を入力。
空室・滞納・フリーレント等を含めた実質の空室率。
管理費・修繕費・保険・広告費など。目安15〜30％。
③ 民泊として運用した場合（同じ物件を民泊転用すると仮定）
4〜6名グループなどの1泊単価。
年間何泊稼働できそうか。住宅宿泊事業法の180日制限なども要確認。
売上に対する変動費比率。実務では30〜50％になるケースが多い。
光熱費・通信費・消耗品・保険・外注管理費など月額合計。
民泊仕様へのリノベ、家具家電購入など。
内装・家具・家電などの平均的な償却年数イメージ。
④ 税金・減価償却の前提（不動産所得・民泊所得 共通の考え方）
総所得に対する平均税率のイメージ（累進を平均化）。
多くの自治体で10％前後。ここでは単一の率として扱います。
不動産所得がこの金額を超えると事業税が発生する簡易モデル（標準290万円）。
（不動産所得 − 閾値）× この税率 で概算する簡易モデル。
※実際の税額は、他の所得・各種所得控除・青色申告特別控除・税額控除などで大きく変わります。ここでは「この不動産・民泊から生じる所得部分」に対する概算として扱っています。
⑤ 試算結果（年間ベース：税引後キャッシュフロー比較）
「税引後キャッシュフローまで比較計算する」ボタンを押すと、ここに結果が表示されます。
※このシミュレーションは、税務・法務・会計を厳密に再現するものではなく、不動産投資家や不動産会社が「賃貸 vs 民泊」の収支構造をイメージするための簡易ツールです。
実際の投資判断・確定申告・融資・法令遵守については、必ず税理士・公認会計士・不動産専門家・行政窓口等にご相談ください。
